Solutions pour l’investissement locatif

Choisir un investissement locatif permet de préparer l’avenir et un complément de revenu appréciable, notamment en vue de la retraite. C’est également, accroitre et diversifier son patrimoine. Choisir la pierre comme placement reste une bonne garantie dans le temps que ce soit en VEFA ou en CCMI pour le neuf ou un bien existant dans l’Ancien, il y en aura toujours un bien qui vous conviendra.

Il convient de faire le bon choix en fonction de sa situation personnelle d’une part, et fiscale d’autre part. L’étude de cet investissement doit être bien réfléchie et l’accompagnement d’un professionnel de l'immobilier ou de la gestion de patrimoine peut s’avérer très rentable.

NOS CONSEILS

1. Choisir le bon emplacement

Que vous achetiez du Neuf ou de l’Ancien, l’emplacement de votre investissement est le choix numéro 1 à privilégier => Vérifiez le potentiel locatif et la qualité de l’environnement. Faites comme si vous achetiez votre future résidence principale. La proximité des transports, des écoles, des commerces et des administrations sont des points valorisant pour conserver un locataire et louer rapidement.

2. Les dispositifs fiscaux

Ils sont à comparer. Ne vous laissez pas tenter par une loi attractive, sans considérer tous les éléments de votre achat. Vous pourriez le regretter plus tard. Choisissez une loi adaptée à votre situation et à vos objectifs. Par exemple, à l’heure actuelle, le dispositif de soutien à l’investissement locatif, Loi PINEL, vous permettra de déduire directement de vos impôts 18 % du prix de votre bien sur neuf ans, pour un logement neuf. Un calcul intéressant, même si les loyers de ces logements plafonnés, sont un peu plus bas que la moyenne => Idéal pour le premier investissement.

Bon à savoir => L’achat d’un bien existant peut être très rentable notamment lorsqu’il y a des travaux à réaliser, ils valorisent le bien et rentre dans l’assiette de calcul du déficit foncier.

3. Optimiser l'opération

Selon le dispositif fiscal retenu, vous devrez être attentif au montage financier de votre investissement et selon le type de bien acheté, son prix d’achat et la valeur locative retenue, il faudra déterminer avec Crédit Courtier de France le type de prêt (In Fine, Amortissable, taux fixe ou taux variable) le montant, la durée de l’emprunt et la quotité de l’apport personnel.

4. Eviter les mauvaises surprises

Pour un achat dans l’ancien, il est facile de s’assurer de l’état général de son achat alors qu’un achat sur plan peut comporter quelques surprises. Ainsi, vérifiez précisément pour le lot retenu le détail des prestations => cuisine aménagée, placards aménagés, volets roulants électriques, porte de douche, sanitaires aménagés, etc...Autant de futures dépenses à prévoir si les options n’ont pas été validées avec le vendeur.

5. Achat des murs commerciaux

Une alternative à l’investissement immobilier, l’achat de murs commerciaux constitue également une bonne source de revenu, une meilleure garantie avec le bail commercial, une durée de location garantie sur le long terme, une source de plus-value pour un emplacement privilégié.

6. Mettre votre bien en location

Un professionnel de l’immobilier vous déchargera de la recherche du locataire et des démarches. Il s’occupera de tout, notamment si vous habitez à distance. Il sera en capacité de régler les aléas de la gestion locative. Il vous établira un compte de gestion trimestriel et annuel bien utile pour vous aider à remplir votre déclaration d’impôt.

Bon à savoir => Les honoraires sont déductibles de vos revenus fonciers.

Comment trouver un locataire en loi Pinel ?

Dans le cadre d’un investissement dans l’immobilier neuf via le dispositif Pinel, vous devez respecter certaines conditions de revenus et vous disposez d’un délai maximum pour trouver un locataire. Au-delà, l'avantage fiscal dont vous bénéficiez peut être remis en cause.

Voici les conditions à respecter :
Pour bénéficier de la réduction d’impôt permise par le dispositif vous devez vous assurer que le revenu fiscal de référence du futur locataire ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires*. Les ressources annuelles de référence de votre locataire seront celles de l’année N-2, c’est-à-dire 2020 pour l’année 2022. En France métropolitaine, les revenus d’un locataire vivant seul ne doivent pas dépasser 38 377 € en zone A et A Bis et 31 280 € en zone B1.

* Précisez dans l’annonce qu’il s’agit d’un logement en loi Pinel ainsi que les plafonds à ne pas dépasser.

Quel délai pour louer ?
Le bien loué sous le régime fiscal de la loi Pinel doit être loué dans un délai de 12 mois après la date d'achèvement du logement ou après sa date d'acquisition. Ne pas trouvez de locataire dans ce délai reviendrait à perdre le bénéfice de la réduction d'impôt Pinel. On notera que le dispositif Pinel est réservé aux zones tendues, où l’offre est inférieure à la demande, il est donc plutôt rare d’attendre avant de signer un bail de location. Attention tout de même aux périodes de vacance locative. En effet, si le locataire en place quitte le logement, vous devrez impérativement trouver un locataire dans un délai de 12 mois à compter de la date de réception de la lettre recommandée par laquelle le locataire a signifié son congé. Si vous ne trouvez pas un nouveau locataire à temps, vous devrez prouver que vous avez entrepris les démarches nécessaires pour relouer le logement pour ne pas perdre votre avantage fiscal.

Quelques astuces pour trouver un locataire rapidement :
Pour trouver un locataire rapidement, vous pouvez confier votre bien à une agence immobilière. En déléguant ainsi la gestion locative de votre bien, vous bénéficierez d’une mise en location rapide et vous limiterez les périodes de vacance locative puisque le professionnel sera très réactif en cas de départ de votre locataire. De plus, vous n’aurez pas à vous occuper des visites et des différentes démarches administratives.
Si vous préférez gérer la location par vos propres moyens, vous devrez publier des annonces sur différentes plateformes en ligne pour trouver rapidement un locataire. Pensez également à en parler à votre entourage souvent source de prospection interactive à condition que les candidats à la location répondent aux critères du dispositif Pinel.
Précisons que votre locataire peut aussi être votre enfant ou votre parent, à condition de ne pas appartenir à votre foyer fiscal.

7. Souscrivez une assurance

N’oubliez pas d’assurer votre bien avec un contrat de propriétaire non-occupant (Multirisque Habitation) et étudiez également la mise en place d’une garantie loyers Impayés et Vacance locative. Ces frais d’assurances seront déductibles de vos revenus fonciers.

En conclusion, le parcours de l’investisseur immobilier est riche d’enseignement. Il convient d’être accompagné dans ses démarches afin d’effectuer le bon choix fiscal. L’emplacement reste la priorité dans cette opération. Il convient de faire un placement « bon père de famille ». Vous serez étonné dans quelques années de voir à quelle vitesse ce parcours est passé et vous serez tenté de réaliser une nouvelle opération.



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